青岛首套房房贷利率可做到4.1%！不少人又开始提前还贷？专家力劝……

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR从3.70%下调至3.65%，下调了5个基点；5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%，下调了15个基点。随着5年期以上LPR调整，目前青岛大部分银行已跟进，当前，青岛首套房贷款利率可做到4.1%、二套房贷款利率可做到4.9%。不少人又有了提前还房贷的打算。但专辑提醒，提前还房贷不合算？

5年期以上LPR再降！

百万房贷月供少还近百元

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。记者查询获悉，这两项贷款利率分别较上一期下调了5个、15个基点。值得注意的是，这是今年以来，5年期以上LPR第三次出现下调，前两次下调幅度分别为5个基点和15个基点。

本轮LPR调整后，目前青岛大部分银行已跟进，当前，青岛首套房贷款利率可做到4.1%、二套房贷款利率可做到4.9%。对贷款购房者来说，最直接的利好就是房贷减少。以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次5年期以上LPR下降15个基点，月供可减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

并非立马就省钱

正在还贷的购房者能否享受到降息，还要看当时是否选择LPR转换形式计息。

2020年8月，大批银行开启房贷利率批量“换锚”，将此前浮动利率统一转换为LPR，当时购房者有两个选择，一是将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，二是转为固定利率。

从转换时点至此后的第一个利率调整日（重定价日）房贷利率保持不变，由于大部分银行规定的存量房贷重定价周期为一年，重定价日多为每年1月1日或放贷日，例如购房者的贷款是2019年8月15日发放，那么每年的1月1日或者8月15日就是重定价日，而当时选择了固定利率的购房者，房贷利率则与LPR调整无关。

提前还贷真的划算吗？

在今年之前，一说到要提前还房贷，大多数购房者都对此“嗤之以鼻”，观点也是一边倒，“房贷是普通人这辈子可以借到最便宜、金额最大、期限最长的资金，绝不提前还贷”。但就在今年，这一风向突然发生了变化，一些年轻人、中年人率先投身提前还贷的热潮。

盘古智库高级研究员江翰指出，提前还贷从长期对抗通胀的角度来说实际上是不利的，对于任何一个购房者来说，房贷是最好的抵御通货膨胀的工具，持有信贷资金、不提前还款也是抵御通货膨胀较好的一个选择。对购房者来说，如果对未来的收入预期比较明确，不会有太大的变化，建议目前不要提前还贷。

在当前的利率水平下，提前还款到底划算吗？专业人士指出，要结合个人情况从多方面来考量。长江证券银行业首席分析师 马祥云：如果手上资金现金比较多，对未来的投资收益率预期又比较低，这种情况下，提前归还按揭贷款也是无可厚非的，但是按揭贷款毕竟是一笔金额比较大、期限非常长的融资，我们认为也不能简单去考虑短期的收益率，也要考虑期限、未来再融资的风险，以及整个家庭的财务安排，所以还是要从多因素角度审慎考虑和决策。

提前还贷须从三个方面考量

房贷是否提前还款是一个重大的决策，需要购房者根据自身的不同情况从三个方面进行考量。正如张凯所言，首先看申请贷款当时的利率处于什么水平，如果当时的利率水平已经高出现有的按揭贷款利率，那么可以考虑提前结清贷款。如果当时申请的贷款利率水平低于现行按揭贷款利率——比如公积金贷款或公积金组合贷款——那么可以考虑不做提前还款。

其次，是看提前还款的资金来源，如果自身有一部分闲置资金并且在一段时间内没有明确用途的，可以考虑用来提前还款。如果自身没有较多的闲置资金，或在未来的一段时间有较大开销计划的，则没有必要考虑提前结清贷款。

“最后看是否有好的投资渠道，如果自身比较善于投资并且有较高收益的投资项目，收益能够高于现行按揭贷款利率水平的，可以考虑不做提前还款。”张凯建议称。

“判断是否需要提前偿还个人贷款最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼指出。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为自己生活、养老及日常支出留足资金。就目前的情况看，贷款利率有下行的趋势，提前偿还贷款需要慎重考虑。