以案释法|有异议登记的房子能过户吗？

有异议登记的房子能过户吗？近日，青岛西海岸新区不动产登记中心通过“普法小课堂”解答了这一疑问。

案情简述

张女士于2020年买了一套房子并办证。2023年张女士想将房子卖掉，被告知前房主就该房屋申请了异议登记但一直没有起诉。张女士为此很是头疼，那么请问异议登记的房屋能过户吗？

不动产登记中心工作人员告知张女士，异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，异议登记失效。

案件评析

异议登记的目的主要是为了阻断登记的公信力，在善意第三人获取权利之前，利害关系人可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力发生。

上述案例中的前房主虽然向不动产登记机构提起异议登记，但一直没有向法院提起诉讼。由于异议登记后15日没有起诉的，异议登记自动失去效力，张女士作为房屋所有权的实际权利人，有权利将房屋过户登记给第三人。

即使在异议登记有效期间，不动产登记机构书面告知申请人该权利存在异议登记，申请人在提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺后，申请人申请继续办理过户的，登记机构也应予以办理。也就是说，异议登记并不阻止不动产登记簿上记载的权利人处分该房屋。

异议登记作为一项临时性的措施，使得原来已经记载于登记簿的权利处于不确定状态。但是异议登记并不能解决权利归属的问题，如果长期处于此状况之下，显然会对真正的权利人造成损害。因此申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；在十五日内将起诉书副本和立案通知书送交不动产登记机构的，该异议登记将无期限限制。

法条链接

《民法典》第二百二十条：

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

第八十四条  异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。