楼市快评丨即墨西城板块终于熬出来了

今年，青岛各区域率先出台楼市放宽政策的就是即墨区，限售五年改为了两年。即墨楼市，确实压力比较大。

众所周知，即墨楼市大致分为四个板块：即墨西城、即墨老城区、创智新区和蓝谷。这个顺序，几乎就是板块困难程度排名。排在最前面的即墨西城区，也是率先走出泥沼的。

1、品牌房企为何选择这里

2017年前后，也就是五年前，是即墨西城区楼市最热闹的时候。今天头部房企入场，明天某房企高价拿地，从蓝城、保利、海尔地产、中南、招商、禹洲到万达、龙湖等多个知名房企，先后扎堆在这里，一度达到了15个楼盘，近两万套新房。

这里面，有两个值得思考的问题，1、为何这些知名房企选择在西城片区拿地开发。2、如此扎堆，是好事，还是坏事。

先聊第一个问题。熟悉即墨楼市的朋友，或者当地购房者，明白其中的奥秘。西城区板块成为即墨人公认的“精英聚集区”，即墨服装城、即墨小商品新城、即墨中纺服装城，最有购买力的人群聚集于此。

即墨城西板块几乎聚集了大半个即墨的优质学校，德馨小学、华山路小学、萃英中学、即墨二十八中学等同为局属学校，多年来一直是即墨购房者竞相追捧的片区。

大润发、万达广场（在建）、麦德龙（规划）等多样的大型商场超市一应俱全。距离即墨区政府约1.5公里，紧邻青新高速和即墨北站。

另外，根据规划，即墨西城片区规划打造青岛国际职教城、以“人工智能+互联网教育+教育装备制造”为重点，国际级别千亿级产业集群，基础设施及公建配套也将持续完善，该片区未来将有着无限的发展潜力。

所以，这几年以来，房企不断涌入，西城片区成为品牌房企最为看好的区域（从即墨范围看）。

2、扎堆竞争，谁最受益？

实际上，西城板块内的瑞纳鳌园、马山新城早在十几年前就已为即墨品质住宅标杆。后来蓝谷、创智片区相继崛起，风头很足。但是，西城片区推出的岘山花城、保利堂颂等楼盘，还是热销和不断涨价，这也侧面证明了西城板块在即墨置业人群中的地位。

2018年，楼市最火爆的时候，西城片区的玉蘭公馆价格过了2万大关，竟然仍被哄抢。后来，品牌房企越来越多，楼盘拔地而起。禹洲朗廷府扛起了改善产品的大旗，依旧走中高端路线，后来的招商也是如此。

但，当十多家楼盘铺天盖地的扎堆竞争，情况发生了变化。有几个楼盘，开始打造中小户型，放弃精致路线，改走刚需路线，把总价降了下来。

从2020年到去年年底，西城片区形成了部分改善盘+部分偏刚需的市场状态。这对一直向往西城生活的普通购房者来说，意味着门槛降低了，福利来了。当然，实力雄厚的改善需求，依然可以选择改善盘，比如禹洲朗廷府。

所以，回头再看这几年的发展变化，你可能会发现，多家楼盘竞争背后，受益的是购房者。越是竞争激烈，楼盘越是重视产品和服务，二期价格方面还有优惠和促销，购房者可以从容选择，甄别。

时间到了2022年。西城板块又有了新动态，部分楼盘进入尾盘阶段，板块内可开发住宅土地越来越少，新楼盘也少了。尤其是最近俩月，西城板块房价更加稳定了，市场发生了转变。

如果不出意外，到今年年底，这些楼盘陆续交付以后，西城板块的城市面貌会更上一层。未来两年，这里人气会更足，届时，将是这批购房者获益的时刻。