关于即墨蓝谷楼市的几点看法

青岛的城市规划是“三湾三城”，其中一“湾”就是鳌山湾。这一“湾”的岸边，就是青岛蓝色硅谷核心区。

2011年1月，国家以国函2011年1号文批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。这是十二五开局之年第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。

山东半岛蓝色经济区的龙头在青岛，青岛蓝色经济的龙头在蓝色硅谷。

2012年1月31日，青岛市成立青岛蓝色硅谷核心区管理委员会；2012年2月17日，青岛市政府发布了《青岛蓝色硅谷发展规划》，规划了总体布局。自此青岛蓝色硅谷核心区步入了发展快车道。

青岛蓝色硅谷核心区包括即墨区鳌山卫、温泉两街道陆域和海域全部，规划陆域总面积218平方公里，海域面积225平方公里。

蓝色硅谷核心区的面积比市南+市北+李沧区（共194平方公里）还要大；鳌山湾也足够大，风景也是很美丽。这为蓝色硅谷核心区的发展提供了基础。

蓝色硅谷核心区的起点很高，现在发展到什么样了呢？

现在发展像点城市样子的只有位于蓝色硅谷核心区南部沿海16.21平方公里的区域，也即蓝色硅谷核心区的启动区。

产业方面，目前有所成就的只有港中旅度假城，以及一些涉温泉项目，基本以休闲旅游为主。

高校方面，当初规划的不少，已经落地的只有山东大学青岛校区、天津大学青岛海洋工程研究院、国家深海基地、青岛海洋科学与技术国家实验室等几个海洋科研和教育机构。

当初青岛市对蓝色硅谷支持力度还是很大的，地铁11号线已经开通，完全是为了蓝色硅谷定制的一条超长线路。

要说蓝色硅谷还有什么别的可以说道的，那就是房产了。在楼市最火爆时，蓝色硅谷的房价达到了2万元单价，以此建成了大片的楼盘，吸引了众多的购房者，如今房价已然落下去了，入住率也不高。

经常有朋友问我对蓝谷楼市的看法，说实话我是不看好的，主要有以下几点原因：

一是蓝谷是一个“孤岛”。

下图是蓝谷周边的地图。

蓝谷的周边充分展示了青岛的丘陵地形，周边虽然没有大的山脉，但是也毫无平坦可言。

蓝谷与青岛市区之间是广袤的崂山山脉，与青岛市区的联系只有两个方法，一是走海路，这在公路铁路高度发达的现代是不现实的；二是沿图中向下的箭头，现在连接蓝谷和青岛市区的滨海公路和地铁11号线，都是走得这一条路。

夹在群山之中的这一条连接蓝谷和青岛市区的路太长了，这就注定了蓝谷接受不到青岛市区的辐射，就连作为青岛市区的“睡城”都不合格。

蓝谷往西是即墨市区，二者之间仍是丘陵遍地，只有王沙大道、503省道、鹤山东路等几个主干道相连，即墨市区因着这个原因也辐射不了蓝谷。另一方面，即墨市区的经济格局也与蓝谷的海洋经济相差太大，走的不是一个路子。

蓝谷往北，是海阳市，那边的楼盘还在打着蓝谷的旗号，与蓝谷都有不少的差距。

因此，蓝谷无论是地理上，还是经济上，都是一个“孤岛”。

二是蓝谷只是青岛的新区之一。

以青岛的经济实力，只支持蓝谷一个新区，那么蓝谷发展起来是没有问题的。

现在青岛有蓝谷、高新区、上合示范区、轨道示范区、自贸区、军民融合区等等新区，青岛虽然是“三湾三城”的规划，但胶州湾无疑是唯一的中心，“三城”也是围绕胶州湾一圈的。

在上合示范区、自贸区“汹涌”而来，胶州湾合围发展在即的大青岛时代里，偏离胶州湾较远的蓝谷，可能只能是新区之一。

三是自己造血能力不足。

“三湾”的另一湾，灵山湾，处境比鳌山湾要好得多。

西海岸新区有自己的产业体系，2019年GDP已经达到3554亿元，背靠如此强大的经济力量，又与老黄岛区没有大的物理间隔，这都为灵山湾的未来提供了保障。

灵山湾沿岸，有影视、军民融合、海洋、旅游等多种产业形式，自身造血能力还是挺足的。

反观蓝谷，只是寄希望于海洋经济，而青岛市区、西海岸也是海洋经济的集大成者（青岛最著名的海洋企业明月海藻就位于西海岸新区），本身青岛市内就有竞争，蓝谷的海洋经济体量不会太大。

上面说过蓝谷是一个“孤岛”，蓝谷要想真正发展起来只能朝着自己造一个城的路子走，青岛市区、即墨市区谁也靠不了。

而以蓝谷的能力，这条路任重而道远。

城运即楼运，蓝谷未来的楼市注定是命运多舛的。

另一方面，蓝谷近一两年卖地不少，人口没怎么增长，房子空置率高，房价持续下降，购房者的信心已经大受打击。

唯有蓝谷的发展，才能让购房者重拾信心。