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万科推出月租1.5万的房子 大家一起看看这么贵的房子长啥样!

发布:2018/4/26 16:45:06  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名

[摘要] 中国人最喜欢把人划分成三六九等,却又最怕被人把自己划分成三六九等,这是中国独有的阶级悖论。比如,飞机、火车设置的头等舱、一等座,在最开始的时候是受到过质疑的。



前几天,北京万科宣布其自持租赁房项目“翡翠书院”开始预租,租金从最低三居室的1.5万到四居复式的4万不等。

网络上一片批评与质疑之声。“万科打劫”、“租房人哭了!”等声音此起彼伏。

毕竟眼泪也不能当钞票使,我们还是抹抹眼泪,来探讨一下万科这一万多的租金贵不贵、能租给谁。

一、被房子划分出的“住房梯级消费体系”。

在保利2017年房地产行业白皮书中,保利将住房梯级消费体系分为这五个层次:

租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

5个层级由低到高,代表购房者不同阶段的不同需求,组成住房梯级消费体系的金字塔。

怎么理解这5级的住房梯级消费体系?举个简单的例子:

假如,你现在22岁,刚大学毕业,工作地点是深圳,月薪是5000,那你只能租房住。

所以,你处在梯级住房体系的最底层。

3年后,你的月薪涨到3万,手上存了50万,再加上父母给的100万,你用这150万在深圳偏远的地方买了一套60平米的小房子。

这个时候,你就是个刚需。

5年后,等你赚到了人生的第一个千万,那再买一套大一点的房子,就是首改了,以此类推。

到了再改和高端改善这个层级,就属于富人们的事了,不管是国家还是我等小民就不要替他们操心了。 

租赁住房长期以来都处在我们住房鄙视链里的最底层。不仅丈母娘们不满意,租房者自己租得也不舒心。因为租房过去一直就和“老破小”联系在一起,不到万不得已,租房永远是“最后的选择”。

但是,中国的经济水平,以及房地产市场化发展到今天,租房大军里会有相当一部分人跳出来跟你说“我们不一样”。

在租赁这一级,其实还能细分出几个层次。

最底层是经济困难的贫困群体,几乎没有购买力,他们的需求仅限于有个容身之处,例如香港的劏房户,现在我们绝大部分人还没到这种程度。

中间的是收入水平可能在平均水准左右的人群,也是我们传统上认为的租房群体。

在这之上,其实在大城市里,还形成了一部分高端租房需求。

他们可能是金融、科技行业的人才,收入较高,但短期还是买不起市中心的房子。买到比较偏远的城市郊区吧,在拥挤的交通下,每天上下班通勤时间又太漫长。

他们可能是外企在华的外籍高管,收入不菲,但是终究还是要回国的,不需要在中国买房。哪怕想买可能也因为外国人的身份有所限制。

他们可能是刚到大城市工作创业的“新北京人”、“新上海人”,有购买力,但是由于当前大城市严格的限购政策,有钱也买不了房。

他们甚至可能有钱任性,买得起又不想长期定居,人家向往诗和远方,干嘛在大城市里吸雾霾和每月摇号买车呢。

万科这个“翡翠书院”的租赁项目,正好就满足了这批人群的需求痛点。

根据公开资料,“翡翠系”是万科的高端住宅系列,采用低密社区建造方式,建筑质量、户型设计、装修设计都将按照高品质标准来建设,同时提供万科自有平台高端的物业和配套服务。

而翡翠书院这个项目,位于北京繁华的海淀区,周边覆盖有一条轻轨,好几条城市交通路线,一路之隔还有个海淀绿心公园。

品质高,面积够大,适合一家老小居住。位于市区,周边交通便利,上下班方便。旁边还有个公园,没事还可以下楼散散步,遛遛狗。

怎么看,都是一个称得上高端、豪华的项目。

而北京作为互联网和科技企业密集的城市,有高端需求的人群是庞大的。

以整体收入较高的互联网行业为例,万科和腾讯此前做过一个主题调研。结果显示,超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言,最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中,超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区。

高端租赁住房的市场潜力也是巨大的,因为以往这样的商品太少了——开发商过去盖完房子卖了就能赚大钱,为什么要做回报周期漫长的租赁呢?

现在在国家租购并举的政策大旗下,有更多的租赁项目推出来,不管是不是高端型产品,都是好事。

二、中国老百姓在房子的事上,一直很焦虑,焦虑到不行,每每超出自己购买力一截的商品出现,神经都怕是要痛起来,纷纷掉着眼泪说不公。

但如果你大学学过一点点《微观经济学》,你就会知道市场经济的基本特征之一就是价格调节机制。会有你能买得起的廉价商品,当然也会有你买不起的优质商品。

就如上文所说,稍微了解一下万科此次预租的“翡翠书院”,就知道无论从哪方面来看,它都是妥妥的豪宅。豪宅拿来卖两千万一套很常见,豪宅拿来租,一个月1.5万起,也没必要大惊小怪。

当市场充分发展的时候,市场划分就越来越精细,更多不同需求层次的消费者就能被更加贴心地满足。

万科的“翡翠书院”,对于普通消费者来说确实贵,但万科这次瞄准的是高端的租赁需求。这部分目标消费人群,一万五的月租金贵吗?并不。

还有一个基础的经济学常识是,市场是双向选择的。产品定了价,总要有消费者认可才能成交。

比如说,雅漾喷雾的成分只是水和氮气,300ml卖到180人民币,还很受追捧。如果你跟你女朋友说,买这个玩意儿纯属糟蹋钱,买瓶2块钱的农夫山泉来喷效果是一样的,我猜她大概率会给你一巴掌。

农夫山泉和雅漾喷雾当然是不一样的,同理,租房子和买房的交易逻辑也不一样。租房行为相对于买房而言,少了推波助澜的投资属性,如果租赁产品大幅度偏离其价值以及需求人群的心理预期,结果很可能就是租不出去。

作为一家上市公司,万科又不傻,自己又没有垄断北京的租房市场,没有理由去胡乱定价,你也没必要替万科操这份心。

从人性的角度分析,这次大喊着万科抢劫的人,可能一直寄望于租赁市场解决住房问题。

人们喜欢以营利来评判一个企业的能力优劣,但当这个企业介入到自己劣势的领域时,人们又要求企业注重社会公义。

尤其在房地产领域,这两年做大做强的房企常常成为人们吐槽的对象。房企当然需要自觉承担社会责任,但是我们也要明白,单靠企业一方的力量是无法解决当前住房矛盾的。

作为北京市首个全自持项目,同时也是全国首个高品质自持住宅,翡翠书院可以说是万科作为行业龙头,积极践行租购并举相关政策的标志性产品,具有重要的示范意义,这已经是万科作为一家企业,为租赁市场的发展做出的贡献了。

在万科等房企的带动下,我们可以预见,将来还会有更多房企推出更多满足各个需求层次的租赁产品出现。

总而言之,精耕细作的产品租一万五,没什么好焦虑的。如果有一天,那些一夜出图纸、三个月开盘、五个月盖完的产品都要租一万五了,到时咱再一起哭。

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