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勒紧地王的脖子!楼市寒冬下,买房遵循如下原则才不会赔钱!

发布:2017/12/7 9:05:32  来源:转载  浏览次  编辑:佚名

尴尬的地王:去年热火朝天,今年不敢入市

去年,被人称之为“地王之年”。在整个大牛市下,房企在土拍市场杀红了眼,一窝蜂涌入土拍市场。这一年的地王也堪称历史之最,达到了350宗。

眼看一年过去了,这些本来应该开盘的地王怎么样了呢?CRIC在350宗地王里,选取了50个地王样本发现,50宗地王有14个还没开工,29个已经开工但是还没开盘的状态。也就是说,只有7个开盘了。而且受到备案价格的影响,只有4个项目处于保本状态。

这50个地王所在地,主要是广州、深圳、苏州、厦门等核心的一二线城市,这些城市楼市备案价格执行的非常严格,如果强行入市,必然亏损。

对于这个现象,有媒体评论说,要加快地王入市,地方政府不能放任开发商延迟入市,形成囤地的情况,更要使开发商放弃跨越周期房价下一轮暴涨的幻想。当然,也有网友们大力支持,后台不少粉丝评论说,要等着看地王们的“热闹”。

我个人反而觉得,加快地王入市,只能对市场起到反作用影响。首先,开发商拍地王,成本非常高。所以地王上建造的房子也是高端楼盘类型,并不能对当下的库存短缺市场提供供给。这就好比,一群干渴的人,需要用水解渴,而不是用昂贵的红酒。

其次,地王一旦入市,会不会因为限价又造成“日光盘”现象,给本来就对房价、敏感的市场造成恐慌呢?会不会拉高一些城市对高端楼盘的价格预期?大家希望房价下降的心态是可以理解的,但千万不要人云亦云,要相信ZF会有更合理、妥善的解决办法。

就在11月份,各省级国土资源部针对“坐地生财”、囤地倒地,拖欠地款的现象,开展住宅用地出让合同执行情况检查,并且将检查报告提交给国土资源部。所以因为供地短时间紧缺,倒逼房价上行的可能性也不大。

18年土地流拍可能更严重,2年内房价大涨前提不再

咱们国家各城市的房价早就不是铁板一块了。所以这里分析的是基本面的情况。

今年上半年,房企拿地还是比较激进的扩张策略。截至到9月份,20家品牌房企1-9月拿地金额同比超七成,面积超过1.8亿平米,同比去年超过67.9%。

但是由于楼市调控的严厉,下行预期不断加深,一二线城市出现了土地流拍的现象。

中原地产研究中心数据显示,截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗,其中一线城市北京1宗、广州2宗,合计数据同比上涨4成。

无论是资产配置,或者是刚需买房,地产情报站也是多次鼓励大家以一二线为先。因为一二线是优质资产,长期来看绝对可以保值增值。但下半年流拍的土地却是以一二线为主。这是一个非常值得警惕的信号。

对比2011年以来20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布,我们可以看到,虽然二线城市的占比逐渐减少,但拿地金额依然占到一半左右。这说明,二线城市依然是房企拿地的重点布局。

再来看千亿规模房企拿地的集中度,2017 年上半年规模房企的拿地面积已经占据三百城土地成交面积的 23%

这两张图说明什么呢?在拿地的战略选择上,大房企的偏爱是一致的,流拍数量不断增加绝非偶然,开发商拿地开始变得谨慎小心。即使是一二线城市的土地,开发商也要再三抉择。说明他们对未来市场预估的悲观。

雪上加霜的是,开发商钱袋子也进一步收紧。前三季度整体房企的净负债率达100%,较16年上升约24个百分点,负债明显增加,房企经营性现金流净额在前三季度由正转负,体现在行业下行周期中,房企经营现金流状况已经开始出现压力。

我估计下半年的流拍仅仅是开始,明年的流拍现象,会进一步增加。考虑到从拿地到开盘的时间,那么明年、后年市场都不应该过分乐观。

从拿地看资产配置建议

以下,我们看看从开发商的拿地思路,能够得到哪些买房的经验借鉴。

当然,以下仅仅是我个人的看法:

1、买新房的话,越早买越好,因为好的地段总是优先开发。

虽然前文分析了近两年市场的下行,但从长远来看,房地产市场是没有问题的,上涨依然是长期趋势。如果说一个两个地王,那么可能是判断失误,但350个地王不可能全部疯掉,以命博运气——地价的上涨,确实也如任志强所说,会夯实未来房价上涨的基础。

基于这一点分析,买房还是要趁早。从土地开发角度来看依然如此。开发商拿地也是因为利润,所以开发商争抢的地段,也必然是当下最容易获得回报,市场相对成熟的地段。地段开发也是市中心——市中心边缘(近郊)——远郊的开发次序。好的地段总是优先开发。

2、从开发商拿地爱好看哪些城市房价未来会上涨

以上是top20房企1-10月份招拍挂拿地的分布区域。一个房企动向不能说明问题,但是业内典型的标杆房企都这么做,那么就很有参考意义。

我们看到,在今年拿地区域上,主要分布在中西部、长三角地区。西部地区拿地城市多,说明开发商对于西部楼市的认可。结合“一带一路”利好以及政策上对中西部的扶持,今后有可能中西部楼市房价会出现可观上涨。

同时,长三角区域也是开发商更看好的。说明大家对长三角城市群的发展很乐观,当地房地产市场的也相对更成熟、稳健。

表现在具体的城市上,就是(这里只说一二线)

中西部主要集中于重庆、郑州、贵阳、武汉、西安、成都等城市。

环渤海集中在北京、济南、石家庄、天津和青岛五个城市。

长三角集中在上海、南京、合肥、苏州、无锡、杭州等城市。

珠三角一线城市深圳、广州、二线城市福州和厦门、海口三个城市;

3、具体板块投资,参考万科拿地逻辑

万科拿地历来是非常稳健的。他不求赚的多,但是一定会活的长。

万科做了一个代表城市梯级模型。并且根据城市等级、功能做了细分:区域中心城市和区域重点城市,以反映各城市影响力差异。并且根据城市里接盘侠的人均财富水平做了排序。

从下图可以看到,哪些城市的接盘侠比较有购买实力。通过接盘侠的实力,我们也可以得知全国城市的资产配置顺序。

那么,具体到每个城市,如何选择板块呢?在三四线的中心城市,本着强者恒强的原则,选择主城区,资源和人口最聚集的地方,是拿地优选,也是我们买房的优选。

而强二三线城市、省会城市,因为主城区人口密集,配套成熟,已经不具备更好的房价上涨预期,那么取地机会(买房机会)在于距离市中心比较近,而且交通方便的近郊。

在一线城市,由于地价过高,人口过度密集。一线周边接壤的三四线城市,是有很好的市场机会。

这个思路,本质就是城市发展阶段的资产配置思路。

具体城市举例,如下所示。

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