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十月楼市:“限”在进行时

发布:2016/10/18 8:44:33  来源:转载  浏览次  编辑:佚名
 10月9日,江苏银监局发布通知指出,对于实施限购措施的城市,居民家庭首次购房和首套房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例不低于30%;二套房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例不低于40%——至此,这已经是自9月30日北京出台首个楼市新政后,各地陆续出台的第26个收紧政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,各地选择“十一”长假密集出台政策,希望政策积极被市场所吸收,不被过度地解读。因为,如果各地政策出台的时间点不紧凑,会使得部分未出政策的城市面临更大的压力,即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。同时,后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市,如长沙、重庆、西安等都会有收紧政策的可能。

重点在于去杠杆

自9月30日至10月10日截稿时,据记者不完全统计,至少有北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌21个城市发布了力度不一的楼市调控政策,成都等城市还在短时间内发布了补充措施。这些城市中,以一线和热点二线城市为主。

综合来看,本轮政策集中出台,基本措施仍然与上一轮调控类似,焦点集中在限购和限贷两项内容。这些城市基本都涉及重启限购或扩大限购范围,其中合肥、南京限购政策比较严格,要求本地户籍在主要区域不得购买第三套住房,而作为长三角城市,苏州涉及的行政范围较大,下辖的吴江区、昆山市、太仓市因为近邻上海,也纳入了限购范围。

而限贷方面,各地出台政策力度普遍强于以往,以北京为代表最为严格,其中首套房要求首付不低于35%,二套房不低于50%,购买第二套为非普通住宅则不低于70%,同时还进一步扩大了二套房的认定概念范围。同时,南京、苏州、合肥、无锡等城市的限贷政策明显加强了对非户籍人口的购房限制,其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%,成为目前二套房限贷政策最严格的城市。

厦门大学管理学教授戴亦一认为,从某种程度上来说,这一轮市场的疯狂跟高杠杆效应密不可分。因此,多地出台限购、限贷政策都是从供需两端去杠杆的主要措施。

业内分析认为,从各地集中出台的政策看,主要以一、二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高的城市,预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策。

进一步强化因城施策

10月9日,新政后的北京在4个月后再次出让住宅类土地,位于北京经济技术开发区的一块自住型商品住房国有建设用地吸引了11家房企参与网上报价,其中不乏万科、碧桂园等龙头房企。

经过47轮的竞争,最终该宗地块为博大新元取得,总价21.1亿元,折合楼面价达每平方米20824元,而该宗地块限售价仅为每平方米23000元,且包含全装修。亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,从现场的激烈程度来看,虽然有调控压力在前,但房企对于北京住宅土地的“饥渴”程度仍然较高。

此前,北京市明确要求加大自住房用地供应,且和深圳、厦门一道,同时要求重新执行“90/70”政策,加强中小套型供应。从各城市基本市场表现出发,因城施策的执行力度和各自特点都更加突出,部分城市从土地供应量或住房供应结构入手,有的则着重保护本地购房需求、打击投机投资购房。

中国指数研究院分析认为,总体来看,本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温,但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求,因此在相关政策方面都做了针对性区分,仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压,维护市场的理性运行。

该院分析人士认为,各个城市因需求差异性将呈现出多样化反应,如在投资投机比重较为显著的城市,量价波动将更为明显。而在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市如一线城市,高位向下小幅震荡在所难免。

CRIC研究中心报告也显示,本轮调控政策集中出台后,各城市市场成交分化依然明显,并出现新的特征。在京、沪成交同比跌4成,广州成交却同比增454%。南京等省会城市迅速降温的同时,南宁等地成交火热。数据显示,尽管济南出台了相关调控措施,但“十一”期间成交量较2015年、2014年同期大幅上涨322%与980%。

CRIC研究院分析师杨科伟表示,究其原因,是资金外溢至热点城市促使周边大幅上涨。例如,在苏州政策不断收紧之下,扬州、温州今年黄金周成交较去年分别上涨157%和320%,而广东、佛山、东莞集体政策收紧,也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市,其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米,较2015年同期上涨157%。

业内人士对此分析称,依靠各地强化限购限贷政策,必定会有大量投机投资需求被挤出以至于外溢,但一味扩大行政调控范围也并非万能之策。特别是热点城市周边,如在环北京区域的河北诸县市,投资性购房比重颇高,下一步政策走向就非常值得玩味。

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