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解读：二手房营业税征免时限由2年恢复5年
从2010年起，住房消费优惠政策将部分取消。12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。

去年的“131号文”对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将个人购买普通住房超过5年享受税收优惠，改为2年。将过去按照全额征收的税收，改为按照差额征收。业内认为，此次，国务院常务会议明确将征免时限恢复至5年，这将对短期的炒房投机形成抑制。
解读
北京“房龄”2到5年的二手房交易成本将涨4倍 达历史最高水平
“按照国务院的新规定，12月31日以后，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这将使得二手房交易成本比2008年上升4倍。”美联物业市场研究部总监张大伟向记者介绍。
根据国务院的有关规定，有关二手房营业税征收优惠是从今年1月开始实施，也就是说，从1月到12月31日期间，“房龄”在2年以上的二手房，都免征营业税；而在此前，只有5年以上的才免征营业税。“虽然这次是营业税的免税期限恢复到2009年之前，但因为在此前，北京市银监局出台了84号文，杜绝了2009年之前很多买房人通过做低成交价避税的做法，因此，新规定将让今后2到5年之间的二手房交易成本增长4倍。”
张大伟用实例算了笔账：2009年以前北京二手房交易执行的虽然是5年内全额收取5.5%的营业税，而实际交易中，因为很多中介公司和买卖双方通过“阴阳合同”避税——即买房人通过“阴阳合同”，把要作为纳税凭证的网签合同价格做低，北京5年内二手房基本都是按照地税局及建委规定的最低指导价格纳税，而今年9月以后，因为北京银监局84号文的出台，规定银行必须按照网签合同评估贷款额度，杜绝了“阴阳合同避税”做法，二手房买卖按照实际成交额全额纳税。以一套3年期限80平方米、建委最低纳税指导价格为80万、成交价格为200万的二手房计算：
2009年之前，该套房需要缴纳的税费为：营业税80万×5.5%（“避税”做法）+契税80万×1.5%+个税80万×1%=6.4万元
2009年12月前：营业税零+契税200万×1.5%+个税200万×1%=4万元
优惠取消以后：营业税200万×5.5%+契税200万×1.5%+个税200万×1%=16万元
“不难看出：2009年以后，营业税取消后，和2009年相比，2到5年内的二手房房源交易税费成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了两倍多，这意味着营业税优惠政策取消后，二手房交易成本将达到历史最高水平。”张大伟强调。
40%左右房源受影响最大 二手房价格有望止涨走稳
计算结果显示，税费优惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了两倍多，二手房交易成本将达到历史最高水平，而这将对2到5年内的“短期炒房”行为起到抑制作用。“年底前，北京等城市二手房市场2到5年期的房源或将突击上市出售，此前因为房源供不应求而造成的二手房价连续猛涨的现象，或将因此止涨走稳。”中原地产华北区总经理李文杰、北京金隅嘉业房地产公司副总经理王新光等人分析认为。
11月，北京二手房住宅网签总量冲破了3万套关口，已激增至31288套，环比涨幅高达56.35%，创网签以来最高纪录。上海、深圳的二手房也出现“末班车效应”。11月份，上海二手房成 交 量 环 比 上 升1 8 %， 均 价 上 涨1.8%。而根据深圳市规划国土委统计，11月，全市成交二手房16666套，成交面积约为148万平方米。不仅超过今年7月份峰值，同时也高过2007年的最高峰，成交量再创历史新高。
在各项政策中，二套房贷、利率优惠和营业税减免这三项政策对于二手房市场的影响最为显著。据美联物业市场研究部总监张大伟测算，营业税减免终止将使得5年内二手房的房源交易成本上升4倍，这将明显地抑制投资，炒作楼市将很难有利可图，而自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放需求。